出生人口数量, 会影响盖多少房子吗?

最近看到不少地产行业的网友，在预测未来的房价、房子等一系列与居住相关的指标。

这些网友们的总体看法是：房子的需求会减少、房价会负增长。当然，最近一段时间内、与住宅商品房相关的宏观指标也的确是这样显示的。这些网友给出的理由，大多与人口有关，即随着出生人口的减少和农村人口向城镇转移速度的放缓，城市里的商品房需求会明显减少。加上过去二十多年，全国盖了足够多的住宅商品房，在很多城市，本地居民户均几套房是很常见的现象。基于我们的常识，这看起来是非常正确的判断。但，二十年前的商品房，和现在的商品房，在居住功能需求上真的一样吗？换个说法，随着社会经济的发展，二十多年前盖的房子，已经不能满足当下的需求。这部分人，会追求人生的第二套或第三套房，以满足自己对生活质量的高标准需求。当然，结婚的小年轻，仍然需要人生的第一套婚房。在结婚需求放缓的大前提下，这部分需求的确受到了影响。宏观数据显示，除了每年竣工的房屋外，全国还有大约十倍于竣工面积的房屋，正在施工建造之中。所以，肉眼可见的未来，房子好像真的足够多了。预测未来是一件极为困难的事，因为我们生活在一个庞大、拥有极多可变因子的的系统里。不考虑未来，眼下的现实，又会是怎样的呢？出生人口，真的对房子产生了这么大的影响吗？我们用历年来的出生人口和房屋竣工面积，来衡量这个影响力。

这是一条相当曲折的曲线，出生人口的减少，似乎并未对房屋竣工面积产生影响。但一个不得不承认的事实是，2024年（图表中标注24的圆圈）的房屋竣工面积，已经低于2010年的数值了。当然，从施工到竣工，有一个长达两三年的周期（这比怀孕的周期长多了）。竣工面积的下降，可能是受2020年到2022年度一系列事件的影响，而不是真的下降了。地产最火热的2008年，全国房屋竣工面积在6.6亿平米左右，看起来很不景气的2024年，这一指标为7.4亿平米。所以，即使这个行业真的进入了夕阳模式，也不太可能从30度的大热天，快速下降到秋冬季节的10度左右。在一个复杂的体系中，这将是一个漫长到需要很多年的过程。当然，也存在另外一种可能，前述拥有第一套房的人，在接下来的一些年里，会有第二套或第三套房的需求。另外，农村仍有5亿左右的常住人口，城市让生活更美好绝不是一句口号，而是实实在在的体验。再退一步讲，上海户籍人口的劳动力与非劳动力之比已经低于1：1，放开户籍限制，会不会拉升这个比例？答案是显而易见的。同理，给予非户籍人口更多的市民化待遇，同样会留住大量的非户籍人口在此安家落户。这种现状，仍是这个夕阳行业最大的底气之一。